上半年房企在长租公寓房源拓展方面-拉萨新闻
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拓展业务-上半年房企在长租公寓房源拓展方面

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楊現領認為中國租房者對價格及其敏感,以如下數據為例,2017年中國流動人口人均月收入4500元,但是月租金的客單價僅有500元,並且隨着收入的增長客單價沒有變化,大部分流動人口儲蓄和回鄉購房的意願極其強烈,包括白領階層,北京(樓盤)地區客單價平均不超2500元,裝修較好的自如跟二房東的老破小相比溢價超過200元大部分租戶就會選擇老破小。

某業內資深的長租公寓負責人對和訊房產表示,併購肯定會成為長租行業的一種趨勢,經營良好、形成品牌口碑及核心運營能力、能提升客戶體驗和客戶認知度的長租公寓運營方脫穎而出,大魚吃小魚會成為很自然的行業現象。對於長租行業何時迎來整合大潮,他表示:「也就是今年或明年的事。」

和訊房產在梳理2018年銷售額TOP30房企的財務報告時發現,相比年中業績報告,在2018年年報中提及長租公寓的房企由11家降至9家,其中提及長租公寓布局情況的房企只有5家,龍湖是唯一一家有收入貢獻的房企。

「去年房企對長租的投入確實是過熱了,尤其在投資和房源開發方面,為了快速擴張規模,房企投資力度較大。」某知名品牌房企長租公寓負責人認為,上述現象說明了大家對長租公寓恢復了比較理性的態度。

雖然優勢明顯,但不少房企已經開始「放慢」拓展房源的速度,曾經動輒十萬、百萬間規模的口號已經少有人提及,取而代之的是不斷「被剝離」的消息。

對於剝離的原因,朗詩綠色集團表示,此舉可以將朗詩寓發展成為專業化租賃業務公司,亦可減少朗詩寓虧損對本公司業績的影響,使本公司可以聚焦綠色科技地產核心業務,有利於提高盈利能力,提升股東價值。

房企投資熱度下降「長租公寓比開發業務難做,但萬科肯定會做下去。」6月28日,萬科在深圳(樓盤)召開2018年度股東大會,郁亮表示未來衡量地產商是否領先,只在銷售領域裏面領先可能並不很合適,必須要在租售兩個領域做到數一數二。

從融資角度看,一個顯著的問題是長租公寓的資金成本過高。胡景暉認為,長租公寓是一個周期長、利潤薄、需要規模效應的產業,它需要的是長錢、大錢、便宜的錢,而現在資本市場基本是短錢、熱錢、貴錢。

像萬科這樣對長租公寓持審慎態度的房企並不在少數。5月13日,朗詩綠色集團發佈公告表示稱,2019年將非地產開發相關業務剝離至控股集團。公開資料顯示,朗詩綠色集團旗下的長租公寓品牌朗詩寓一直處於虧損階段,並且預計未來兩年將持續虧損。

「融資成本較高,同時又不能有效地控製成本,很難回收資金,這容易造成資金鏈斷裂。」上述開發商認為,接下來會有一些長租公寓倒閉或者撤出,隨着行業管理越來越嚴,特別是對於租金貸,對於一些風險的防範比去年意識要更強。另外,併購還會持續,有一些維持不了的長租機構會倒掉,有些品質好一點就會被收購,但併購並不能徹底解決行業問題。

和訊房產統計了榜單中TOP10房企所拓展房源的總量,結果顯示,2019年上半年TOP10房企拓展房源總量60萬間,去年這一數字是53.9萬間,同比增長大約11.3%,對規模競爭較為激烈的長租行業來說,增速並不算高,而且種種跡象表明,多數房企對待長租公寓態度趨於謹慎。

「很多房企都不在把長租公寓作為未來一兩年發展的重點戰略業務。」 中房經聯主席胡景暉表示,房企正在淡化長租公寓業務。他講了一個細節,在一些上市房企的重要會議上,此前長租公寓的相關負責人都坐在第一排或者靠前位置,如今他們都做到第二排或者後面的位置去了。

「會有一部分甚至很多開發商還是會持續投入長租行業,只是大家投入的節奏和力度可能會隨着市場的變化和公司內部的調整,會出現一定的周期性的變化。」上述品牌公寓負責人表示,從長期來看,長租公寓行業基本面始終是好的,有客戶需求,有市場容量,從政策的導向看,也符合國家政策大的方向,從這個角度來看,未來的市場主體,開發商是非常重要的一部分。

從眾星捧月到負面危機爆發,長租公寓在短時間內經歷了劇烈震蕩,種種跡象表明,實力相對較強的房企對長租公寓的態度越發謹慎。

不過,一位接近萬科的證券分析師告訴和訊房產,在此前的內部交流會議上,萬科曾明確表示,長租公寓不賺錢,並且已經開始限制對長租公寓的投資規模。

  长租公寓的规模之战还在继续,房企系以绝对优势占据主力地位。

根本問題:算不過來賬業內人士分析,房企對長租公寓態度轉冷只是表面現象,對長租公寓而言,一個始終無解的根本問題是「算不過來賬」,也就是虧損。

6月初,有媒體報道去年剛剛跨進千億陣營的遠洋集團計劃年內剝離旗下長租公寓「邦舍」。另外一個值得關注的現象是碧桂園對外已經淡化2020年達到100萬間這一目標。

從量級上看,中小房企遠不如龍頭房企,除了朗詩寓的4萬間和上海(樓盤)地產城方地產的2.6萬間稍具規模以外,諸如佳兆業創享家、康德隨寓、石榴熊貓公寓等房企拓展的房源規模只有幾千間。據和訊房產統計,榜單TOP3房企拓展房源的總量為40萬間,佔TOP20房企總數的60%,換言之,龍頭房企佔據絕對的市場規模。

「長租公寓目前的壓力在於賬算不回來,或者說長租公寓項目其實經營方面還是有很多問題。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,很多長租公寓項目雖然融資力度大,但是資金回籠效果不佳,這是當前此類企業需要反思的地方。

「今天中國長租公寓的產業屬性和資本市場的資金屬性不匹配,這是最大的問題,拿幾百億投到一個未來可能年投資回報率只有5%-6%,而且需要30年的回報周期的產業中去,基本上找不到這樣的錢。」胡景暉認為,資本市場目前還看不到對接的成果。

數據來源:克而瑞地新引力從榜單可以看出,今年上半年,房源拓展規模最大的房企是萬科,總量達23萬間,其中開業房源7萬間,這一規模與去年同期相比近乎持平。緊隨其後的是龍湖冠寓,拓展房源規模達11萬間,其中開業6.2萬間。在龍頭房企中,對長租公寓布局力度較大的還包括碧桂園、華潤、招商等,拓展房源都在2萬間以上。

一位不願具名的開發商表示,隨着市場變化,房企有一些戰略性的調整,包括步調的優化,這些都是正常現象,開發業務也有大小年,做剝離並不意味着對長租公寓持放棄或者悲觀的態度,不過,可以確定得是整個市場對運營和資金周轉都提出了更高的要求。

一個消息是萬科已對「萬村計劃」有所調整。據媒體報道,萬科正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜,準備放棄部分深圳偏僻區域已簽約「農民房」房源。

對此,業內分析認為,萬科進行城中村改造的成本較高,如果未來出租率、租金漲幅不及預期,萬村公司改造的長租公寓可能未來6-8年都不會盈利,甚至整個租賃周期都不會盈利。

萬科相關人士也對媒體回復,萬村計劃推進過程中,確實遇到了一些實際的困難,綜合推進過程中的客觀情況,擬對現有房源結構進行小部分調整和優化,相關工作正在有序推進中。

胡景暉進一步補充到,如果以產權的形式做長租公寓,租金的年投資回報率也就2%左右,連資金成本都不夠,即便做二房東模式,不形成一定規模,管理效率不提升,不能有效控製成本,基本上也很難賺錢。

根據克而瑞地新引力發佈的《2019年上半年房企長租公寓房源規模排行榜》,TOP20房企房源拓展總量將近67萬間,萬科以23萬間位居榜首。相比之下,魔方公寓用了很多年才達到10萬間。

TOP20房企在上半年的房源拓展總量將近67萬,這一量級直追最大的分散式長租公寓自如的房源規模,這些房源在上半年開業入市的數量是25.5萬,亦十分可觀。

從租金角度看,長租業務虧損的深層原因可能與中國人的居住文化有關,經濟學博士楊現領此前有過非常精準的分析。

整體來看,上半年房企在長租公寓房源拓展方面,步伐略有收緊。

萬科的「萬村計劃」近日傳出將放棄部分已簽約房源,遠洋集團和朗詩綠色集團也陸續開始剝離長租業務,要知道上述房企在長租行業的規模佔比並不低。

事實也確實如此,根據克而瑞地新引力發佈的《2019年上半年房企長租公寓房源規模排行榜》,

房源拓展略有收緊在長租公寓的規模大戰中,如果有勝利的一方,大概率會是房企系,無論是盤活存量還是自持新項目,房源對房企來說可謂「探囊取物」。

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